Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel?
O ganho de capital na venda de imóvel é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, e sobre ela a pessoa física paga 15% de Imposto de Renda até R$ 5 milhões de lucro. Antes da alíquota, a lei ainda permite aplicar fatores de redução pelo tempo de posse, e há isenções que zeram o imposto em boa parte das vendas.
O imposto vence no mês seguinte à venda, não na declaração anual. Em Belo Horizonte vejo isso acontecer com frequência: a família vende o apartamento em julho, só pensa no imposto em março e já chega ao escritório com multa e juros.
Como calcular o ganho de capital na venda de imóvel passo a passo
Para calcular o ganho de capital na venda de imóvel, você subtrai o custo de aquisição do valor de venda, aplica os fatores de redução e cobra a alíquota sobre o que sobrar. A ordem é sempre esta:
- valor de venda, já descontada a corretagem paga por você na venda;
- menos o custo de aquisição que está na sua declaração de bens;
- vezes os fatores de redução pelo tempo de posse (e o percentual de redução, para imóveis comprados até 1988);
- menos a parte isenta, quando houver reinvestimento ou outra isenção;
- vezes a alíquota, de 15% na faixa em que estão quase todas as vendas de pessoas físicas.
O que entra no custo do imóvel?
O custo do imóvel é o valor que consta na sua declaração de bens: o preço pago mais os gastos da compra e as benfeitorias declaradas. Podem entrar o ITBI, a escritura e o registro pagos na compra, a corretagem que você pagou ao comprar e reformas com nota fiscal ou recibo, desde que lançadas na declaração no ano em que foram feitas.
Reforma que nunca entrou na declaração é a maior fonte de imposto pago a mais que encontro nas vendas que acompanho.
Como os fatores de redução diminuem o imposto?
Os fatores de redução diminuem o ganho tributável conforme o tempo que você ficou com o imóvel. Eles vêm do artigo 40 da Lei nº 11.196/2005:
- FR1 = 1 / 1,0060 elevado ao número de meses entre a compra e novembro de 2005, só para imóveis comprados antes disso;
- FR2 = 1 / 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou o mês da compra, se depois) e o mês da venda, para todos os imóveis.
Para imóveis comprados até 1988 ainda vale o percentual de redução da Lei nº 7.713/1988: 100% para compras até 1969, 95% em 1970 e 5 pontos a menos a cada ano, até 5% em 1988. O programa GCAP da Receita aplica tudo isso sozinho a partir das datas que você informa.
Exemplo: apartamento comprado em 2015 e vendido em 2026
Imagine um apartamento comprado em janeiro de 2015 com custo total de R$ 300.000 e vendido em outubro de 2026 por R$ 600.000 líquidos de corretagem. O ganho bruto é de R$ 300.000. São cerca de 141 meses de posse, o que dá um FR2 de aproximadamente 0,611. O ganho tributável cai para cerca de R$ 183.300, e o imposto de 15% fica em torno de R$ 27.500, em vez dos R$ 45.000 que sairiam sem a redução. A contagem exata dos meses é a do GCAP, então use esses valores como ordem de grandeza.
Quanto é o imposto sobre a venda de um imóvel?
O imposto sobre a venda de um imóvel é de 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% acima disso, segundo a Lei nº 13.259/2016. As faixas são progressivas: cada alíquota incide só sobre a parte do ganho dentro da faixa.
Em 2026 surgiu uma dúvida nova por causa da tributação mínima de quem recebe mais de R$ 600 mil por ano. A Lei nº 15.270/2025 tira os ganhos de capital (fora os de bolsa) da base dessa tributação mínima. Ou seja, vender um imóvel com lucro alto não coloca você, sozinho, nessa conta extra.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
A venda de imóvel é isenta em três situações principais: único imóvel vendido por até R$ 440 mil, reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias e imóvel comprado até 1969. A Receita Federal lista as condições de cada uma.
Único imóvel de até R$ 440 mil
A venda é isenta quando o imóvel é o único que você tem e o valor de venda é de até R$ 440.000, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, como prevê o artigo 23 da Lei nº 9.250/1995. O limite olha o valor de venda, não o lucro. Vender por R$ 441.000 já tira a isenção inteira.
Compra de outro imóvel ou quitação de financiamento em 180 dias
O ganho é isento quando você aplica o dinheiro da venda de um imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da assinatura do contrato. Se aplicar só uma parte, paga imposto sobre a parte não aplicada. A isenção pode ser usada uma vez a cada cinco anos e não vale para terreno nem para compra só de vaga de garagem.
Desde 16 de março de 2022, quitar total ou parcialmente o financiamento de outro imóvel residencial que você já tinha também conta: a Instrução Normativa RFB nº 2.070/2022 incluiu essa hipótese no artigo 2º, § 10, III, da IN SRF nº 599/2005, que regulamenta o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005. No exemplo acima, se R$ 450.000 dos R$ 600.000 fossem para outro apartamento em 180 dias, 75% do ganho ficaria isento e o imposto cairia para algo perto de R$ 6.900.
Imóveis comprados até 1988
Imóvel comprado até 1969 não paga imposto sobre o ganho, e os comprados entre 1970 e 1988 têm o percentual de redução por ano de compra, de 95% a 5%.
Casos especiais: imóvel financiado, herança, venda a prazo e mais de um dono
Imóvel financiado, herança, venda a prazo e imóvel com mais de um dono mudam, cada um, um ponto da conta; são os 4 casos em que mais vejo erro:
- Imóvel financiado: em regra, o custo é o que você efetivamente pagou até a venda, somando entrada e parcelas. O GCAP tem campos próprios para imóvel financiado, e vale conferir cada lançamento com o extrato do banco.
- Imóvel recebido por herança ou doação: o custo é o valor pelo qual o bem foi transferido para você, normalmente o do inventário ou da doação. O pilar sobre ganho de capital explica quando a própria transferência já gera imposto.
- Venda a prazo: o ganho é calculado como se a venda fosse à vista e tributado na proporção de cada parcela recebida no mês, conforme o artigo 151 do Regulamento do Imposto de Renda. Cada recebimento gera um DARF no mês seguinte.
- Imóvel com mais de um proprietário: cada um apura o ganho sobre a sua parte, na proporção que tem no imóvel, e paga o próprio DARF.
Qual o prazo para pagar o DARF da venda do imóvel?
O DARF do ganho de capital vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda, conforme o artigo 153 do Regulamento do Imposto de Renda. Uma venda recebida em outubro de 2026 tem imposto até o último dia útil de novembro de 2026.
O DARF sai do GCAP, o programa de ganhos de capital da Receita. Depois, o demonstrativo é importado na declaração anual do ano seguinte, e o imóvel sai da ficha de bens e direitos. Mesmo a venda isenta precisa ser declarada: os cartórios informam as escrituras à Receita, e a falta da venda na declaração é motivo clássico de malha fina. Se você está montando a declaração do ano, o guia de como declarar o Imposto de Renda mostra onde cada ficha entra.
Perguntas frequentes
Vendi meu único imóvel por mais de R$ 440 mil. Vou pagar imposto?
Pode pagar, porque a isenção do único imóvel só vale para vendas de até R$ 440.000. Ainda assim, você pode zerar ou reduzir o imposto aplicando o dinheiro em outro imóvel residencial em até 180 dias, e os fatores de redução pelo tempo de posse já diminuem o ganho tributável. Quanto mais antiga a compra, maior a redução. Simule no GCAP antes de decidir.
O prazo de 180 dias conta da escritura ou do contrato?
Conta da celebração do contrato de venda, como diz o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005. Se você vendeu mais de um imóvel, os 180 dias contam do primeiro contrato. Guarde o contrato com a data, porque é ela que a Receita usa para conferir o prazo. Perder os 180 dias faz o imposto voltar com juros e multa.
Usar o dinheiro da venda para reformar a casa dá isenção?
Não. A isenção de 180 dias vale para compra de imóvel residencial no Brasil ou para quitação do financiamento de um imóvel residencial que você já tinha. Reforma, compra de terreno para construir e compra só de vaga de garagem ficam de fora. Nesses casos, o ganho é tributado normalmente, com os fatores de redução pelo tempo de posse.
Perdi o prazo do DARF. O que faço?
Gere o DARF no GCAP com multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, e juros Selic, como prevê a Lei nº 9.430/1996, e pague o quanto antes. Se a Receita identificar a venda antes de você regularizar, a multa passa a ser de ofício, bem maior. Depois, informe o demonstrativo na declaração anual normalmente.
Venda de imóvel em Belo Horizonte com contador
Eu, Michele Abatemarco Neto (CRC-MG 112909/O), faço a apuração do ganho de capital de quem vende imóvel em Belo Horizonte, com atendimento presencial no escritório do Centro ou remoto. Confiro o custo de aquisição, as benfeitorias, os fatores de redução e as isenções que se aplicam ao seu caso, gero o DARF no prazo e levo tudo para a declaração de Imposto de Renda do ano seguinte.
Vai vender ou acabou de vender um imóvel? Fale comigo pelo WhatsApp antes de o mês seguinte à venda terminar.