O que é ganho de capital?
Ganho de capital é o lucro que você tem quando vende um bem ou direito por um valor maior do que pagou por ele. Vendeu um apartamento, um carro, um terreno, cotas de uma empresa ou ações por mais do que custaram? A diferença é ganho de capital, e sobre ela incide Imposto de Renda, com regras próprias, separadas do imposto sobre salário ou aluguel.
É um dos assuntos que mais geram dúvida nas declarações que eu faço aqui em Belo Horizonte, quase sempre depois da venda de um imóvel. O problema é que o imposto sobre ganho de capital não espera a declaração anual: ele vence no mês seguinte à venda. Quem só descobre isso em abril já está pagando multa e juros.
Quando o bem vendido é um imóvel, a conta tem detalhes próprios, como os fatores de redução pelo tempo de posse e o prazo de 180 dias para reinvestir; o guia de ganho de capital na venda de imóvel mostra essa conta com um exemplo em números.
Quando ocorre o ganho de capital?
O ganho de capital aparece em qualquer operação que transfira a propriedade de um bem com lucro. As situações mais comuns:
- venda de imóveis: casa, apartamento, sala comercial, lote, imóvel na planta;
- venda de veículos, quando o preço de venda supera o de compra (o que é raro, mas acontece com carros antigos ou de coleção);
- venda de participação societária: cotas de empresa limitada ou ações fora da bolsa;
- permuta com torna, quando você troca um bem por outro e recebe uma diferença em dinheiro;
- doação ou herança transferida por valor maior que o declarado pelo doador ou pelo falecido;
- investimentos em renda variável, como ações, ETFs e fundos imobiliários negociados em bolsa, que têm regras específicas.
Se o valor de venda for igual ou menor que o custo, não há ganho e não há imposto. O prejuízo na venda de um bem comum, como um imóvel, não pode ser abatido de ganhos em outras vendas; essa compensação só existe dentro da renda variável.
Como calcular o ganho de capital?
O ganho de capital é calculado subtraindo o custo de aquisição do valor de venda:
ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição
O que exige cuidado é saber o que entra em cada lado da conta.
O que entra no custo de aquisição
O custo é o valor que está na sua declaração de bens, que pode ser maior que o preço pago na compra. No caso de imóvel, podem entrar:
- o preço pago, conforme a escritura;
- ITBI, escritura e registro pagos na compra;
- reformas, ampliações e benfeitorias, desde que declaradas e com nota fiscal ou recibo;
- corretagem paga na compra, se foi você quem pagou.
Já do valor de venda você pode descontar a comissão de corretagem paga na venda. Por isso declarar a reforma no ano em que ela foi feita faz tanta diferença: reforma que nunca entrou na declaração é difícil de aproveitar anos depois.
Exemplo de cálculo
Imagine um apartamento comprado em 2012 por R$ 300.000, com R$ 12.000 de ITBI e cartório e R$ 40.000 de reforma declarada. O custo de aquisição é R$ 352.000. Ele é vendido hoje por R$ 600.000, com R$ 30.000 de corretagem paga pelo vendedor.
- valor de venda líquido: R$ 600.000 − R$ 30.000 = R$ 570.000;
- ganho bruto: R$ 570.000 − R$ 352.000 = R$ 218.000.
Sobre esse ganho ainda podem ser aplicados os fatores de redução previstos para imóveis (explico abaixo), e só então entra a alíquota. O programa da Receita faz essa conta, mas os números que você coloca nele precisam estar certos.
Quanto se paga de imposto sobre ganho de capital?
Para pessoa física, as alíquotas são progressivas conforme o tamanho do ganho, segundo a Lei nº 13.259/2016:
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| até R$ 5 milhões | 15% |
| de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Na prática, a quase totalidade das vendas de imóveis e carros de pessoas físicas fica na faixa de 15%. No exemplo acima, sem considerar fatores de redução, o imposto seria de 15% sobre R$ 218.000, ou R$ 32.700.
Ganho de capital em ações, ETFs e FIIs
Na bolsa as regras são outras. Em ações, o ganho em operações comuns é tributado a 15% e em day trade a 20%, e há isenção para quem vende até R$ 20 mil por mês em ações no mercado à vista (fora de day trade). Em fundos imobiliários, o ganho na venda das cotas é tributado a 20%, sem essa isenção. Nesses casos o imposto é apurado mensalmente pelo próprio investidor, e prejuízos podem ser compensados com lucros futuros do mesmo tipo de operação.
Ganho de capital para pessoa jurídica
Quando quem vende é uma empresa, o ganho entra na apuração do IRPJ e da CSLL conforme o regime tributário (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real), e não segue a tabela acima. É um tema para analisar caso a caso com o contador da empresa.
Quais vendas são isentas do imposto sobre ganho de capital?
As vendas isentas mais usadas por pessoas físicas são a do único imóvel de até R$ 440 mil, a de imóvel residencial com reinvestimento em 180 dias, a de bens de pequeno valor e a de imóveis comprados até 1969, conforme a Receita Federal:
- único imóvel de até R$ 440 mil: venda do único imóvel que você tem, por até esse valor, desde que não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos;
- venda de imóvel residencial com compra de outro em até 180 dias: o valor da venda aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil fica isento, nos termos do artigo 39 da Lei nº 11.196/2005; se você usar só parte do dinheiro, a isenção é proporcional, e desde 2022 a quitação do financiamento de um imóvel residencial que você já tinha também conta (detalhes no guia de venda de imóvel);
- bens de pequeno valor: vendas de bens do mesmo tipo, no mês, até o limite de pequeno valor definido em lei (R$ 35 mil para a maioria dos bens);
- imóveis comprados até 1969: não há imposto sobre o ganho.
Além das isenções, há reduções para imóveis antigos: imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 têm um percentual de redução por ano de posse, e os fatores de redução da Lei 11.196 diminuem o ganho tributável conforme o tempo desde a compra. Cada uma dessas regras tem condições específicas, e é aqui que mais vejo gente pagando imposto a mais ou deixando de pagar o que devia.
Como declarar e pagar o ganho de capital?
O ganho de capital é declarado no programa GCAP e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. O passo a passo é este:
- Apure o ganho no programa GCAP, o Demonstrativo de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal, informando a data e o valor de compra, as benfeitorias, a data e o valor da venda.
- Gere o DARF com o valor do imposto calculado pelo próprio programa.
- Pague até o último dia útil do mês seguinte à venda. Venda em outubro, imposto até o fim de novembro. Atrasou, entram multa de mora e juros Selic.
- Importe o demonstrativo na declaração anual do Imposto de Renda do ano seguinte. O ganho aparece na ficha própria, e o bem vendido sai da ficha de bens e direitos.
Mesmo quando a venda é isenta, ela precisa ser informada na declaração. Isenção não é dispensa de declarar, e a Receita cruza esses dados com as informações enviadas pelos cartórios.
Se você está montando a declaração do zero, o guia de como declarar o Imposto de Renda ajuda a entender onde cada informação entra.
Perguntas frequentes sobre ganho de capital
Herança e doação geram ganho de capital?
Podem gerar. Se o bem for transferido aos herdeiros ou ao donatário por um valor maior do que estava na declaração do falecido ou do doador, a diferença é ganho de capital, e o imposto é devido pelo espólio ou pelo doador. Se a transferência for pelo valor declarado, não há ganho nesse momento: ele aparece depois, quando o herdeiro vender o bem.
O que acontece se eu não pagar o imposto no prazo?
O imposto continua devido, com multa de mora e juros. Se a Receita identificar a venda antes de você regularizar, a multa de ofício é bem maior. Quem perdeu o prazo deve gerar o DARF com os acréscimos o quanto antes.
Posso abater o prejuízo de uma venda no lucro de outra?
Em bens comuns, como imóveis e veículos, não. Cada venda é apurada separadamente. A compensação de prejuízos existe apenas em renda variável, dentro do mesmo tipo de operação. Por isso, vender um imóvel com prejuízo e outro com lucro no mesmo ano não reduz o imposto do segundo: o lucro é tributado inteiro, só com as reduções e isenções próprias de cada venda.
Ganho de capital tem a ver com o carnê-leão?
Não. O carnê-leão é para rendimentos recebidos de pessoa física ou do exterior, como aluguel. O ganho de capital tem apuração e DARF próprios. Quem aluga o imóvel paga carnê-leão todo mês sobre o aluguel; quem vende paga o ganho de capital uma vez, no mês seguinte à venda.
Ganho de capital com contador em Belo Horizonte
Vender um imóvel costuma ser a maior operação financeira do ano para uma família, e um erro no custo de aquisição ou numa isenção pode custar milhares de reais. Na declaração de Imposto de Renda com revisão de contador, eu faço a apuração do ganho de capital, confiro as isenções e reduções que se aplicam ao seu caso e gero o DARF dentro do prazo.
Vai vender ou acabou de vender um bem em Belo Horizonte? Fale comigo pelo WhatsApp antes de o prazo do mês seguinte vencer.